Le retour du crédit cher implique un changement de paradigme pour les investisseurs SCPI. L’ère des taux bas est révolue depuis 2022, avec le relèvement des taux directeurs par la Banque centrale européenne (BCE). Les conditions d’emprunt se sont considérablement durcies, avec des taux de crédit immobilier oscillant désormais entre 4 % et 5 % pour les durées standards. L’effet de levier du crédit conserve-t-il ainsi sa pertinence dans une stratégie d’investissement SCPI ?
Rappel sur l’effet de levier appliqué à ces véhicules pierre-papier
L'effet de levier consiste à utiliser un crédit pour augmenter la capacité d’investissement, en tablant sur un rendement supérieur au coût du financement. Dans le cas des SCPI, il s’agit de souscrire des parts à crédit par le biais du processus selon lequel le rendement locatif qui est la distribution annuelle sur la valeur de souscription (actuellement autour de 4% à 5 % en moyenne) dépasse le taux d'intérêt du prêt.
Cette différence génère un levier positif. En période de taux bas, l’effet de levier était un outil redoutablement efficace pour amplifier la rentabilité des SCPI. Mais dans un environnement où le coût du crédit est supérieur au rendement des parts, le levier est susceptible de glisser vers des valeurs négatives et grignoter la performance globale. Explorer le sujet sur scpi-8. com.
Le levier dans le contexte 2024-2025 : entre prudence et opportunité
Dans un contexte de taux élevés, faut-il enterrer l’effet de levier ? Plusieurs éléments nuancent l’analyse :
La différenciation entre rendement courant et rendement à terme
Le rendement immédiat des SCPI peut sembler inférieur au coût du crédit, mais cela ne prend pas en compte la revalorisation potentielle du capital à long terme, ni l'amortissement progressif du crédit par autrui (via les loyers). Certaines SCPI présentent encore des perspectives de valorisation attractives, surtout si les prix de souscription sont décotés (phénomène observé chez plusieurs SCPI en 2023–2024).
L’importance de la fiscalité
L’effet de levier prend toute sa dimension quand il est combiné à une optimisation fiscale. Par exemple, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit l’imposition globale. Pour un contribuable fortement fiscalisé, cet effet d’aubaine justifie un levier neutre ou légèrement négatif sur le papier.
L’horizon d’investissement long terme
L’effet de levier est par nature une stratégie de long terme. Un prêt sur 20 ans contracté aujourd’hui, même à 4,5 %, peut s’avérer rentable si les loyers suivent l’inflation et si les taux finissent par baisser, donnant lieu à la possibilité d’un rachat ou d’un refinancement dans quelques années à de meilleures conditions.
Un contexte transitoire
Des signes de ralentissement de l’inflation et de stabilisation monétaire laissent entrevoir une détente possible des taux d’ici fin 2025. Certains investisseurs font donc le pari d’anticiper la baisse des taux en empruntant dès maintenant, quitte à supporter un léger différentiel temporaire, pour profiter d’une dynamique plus favorable à moyen terme.
