Louer en meublé non professionnel (LMNP), c’est tabler sur du rendement, défiscaliser et percevoir des revenus passifs de qualité – en fonction toutefois de certains paramètres, dont ceux liés à l’acquisition et à la stratégie de gestion. C’est pourquoi, il est essentiel d'analyser plusieurs facteurs clés : l'emplacement, le prix au m² ainsi que le contexte économique et démographique.
Emplacement, demande locative, qualité de vie, environnement, potentiel d’urbanisation
Les zones universitaires, touristiques ou à forte activité économique sont généralement plus demandées. De même, la proximité des transports en commun et des commodités augmente l'attractivité du logement. La qualité de vie et l’environnement jouent également un rôle primordial dans un investissement immobilier locatif. La transition vers une économie verte crée de nouvelles opportunités d'emploi et stimule l'innovation, ce qui attire de nouveaux résidents. Ce paramètre devient ainsi un levier pour un développement durable et inclusif pour favoriser la location LMNP.
Par ailleurs, le potentiel de valorisation est plus intéressant dans les zones en pleine urbanisation, et notamment dans certaines villes moyennes. En effet, investir dans ces localités permet d’échapper à la saturation des grandes agglomérations où la concurrence est forte. Il vaut donc mieux privilégier les localités, voire les quartiers qui bénéficient de projets d'aménagement ambitieux.
Le prix au m² et les différents critères à considérer
Songez à comparer les prix qui varient d’un quartier à l’autre. Bien que le prix au mètre carré soit un premier critère de comparaison, il ne reflète pas l'intégralité de la valeur d'un bien. D'autres facteurs, tels que l'état et le confort du logement ainsi que l'environnement immédiat doivent être analysés. À noter également que le prix au mètre carré est un indicateur économique qui réagit aux variations des taux d'intérêt et aux cycles immobiliers.
Le contexte économique
L'économie est sujette à des fluctuations, ce qui peut affecter votre investissement en LMNP. Les crises, les périodes de croissance ou de récession, ainsi que les tendances du marché immobilier peuvent générer des répercussions sur la valeur immobilière et sur les revenus locatifs. Une économie dynamique favorise la création d'emplois et donc la demande en logements. L'évolution de la population, notamment l'arrivée de nouveaux résidents, se répercute sur la qualité du marché locatif. La stabilité économique interfère aussi avec les taux d’intérêt : un taux bas encourage l'investissement immobilier et influence le coût de l'emprunt – et par conséquent, la rentabilité de l'investissement. De plus, le pouvoir d'achat des ménages conditionne le montant des loyers qu'ils peuvent s’autoriser. Une hausse peut soutenir la demande locative et permettre d'augmenter les loyers. Ces derniers sont d’ailleurs calculés en fonction de l’indice de l’Insee qui est basé sur l'inflation et le coût général de la vie.
Le contexte démographique
Une population vieillissante est à l’origine d’une demande élevée en logements adaptés aux seniors, par exemple les résidences services qui sont louées entièrement meublées et équipées par un gestionnaire spécialisé. Songez ainsi à investir dans une ville senior si vous souhaitez cibler cette typologie de locataire. De même, une population jeune telle que les étudiants favorise l’investissement dans les studios et les appartements de petite taille (T1 à T2). Attention toutefois, car ces deux typologies de locataires ont des revenus limités, ce qui nécessite de bien déterminer les loyers à appliquer.
Par ailleurs, l’évolution de la taille des ménages peut influer sur la taille des logements recherchés. Ceux adaptés aux petites familles sont plus faciles à louer et génèrent une meilleure rentabilité. Il est donc judicieux d'orienter ses investissements vers des T2 et des T3 situés dans des zones attractives. Toujours est-il que les T4 et les T5 enregistrent aussi une forte demande auprès des jeunes souhaitant réaliser de la colocation, avec leurs avantages et leurs points de vigilance.
